Jautājumi un atbildes

 

Kam ir tiesības lasīt mājas grāmatu?

Ministru kabineta noteikumi Nr. 908.

27. Dzīvojamās mājas (dzīvokļu) īpašniekam ir tiesības iepazīties ar mājas lietu mājas lietas kārtotāja klātbūtnē.

Piebilde. Mājas lietā ir iekļauta pilnīga informācija par mājas (dzīvokļu) īpašniekiem, mājas tehnisko stāvokli, veiktajiem darbiem, remonta tāmes, finanšu dokumentācija utt.

 

Kas ir avārijas remonts?

Ministru kabineta noteikumi Nr. 907.

17. Ārpuskārtas remontu veic, ja ir konstatēti šādi dzīvojamās mājas un tajā esošo iekārtu un inženierkomunikāciju bojājumi:

17.1. jumta seguma caurtece;
17.2. ūdens notekcauruļu, piltuvju, līkumu un to piestiprināšanas ierīču bojājumi;
17.3. zudusi fasādes arhitektonisko elementu vai ķieģeļu sasaiste ar sienu;
17.4. apmetuma vai karnīžu elementu noslāņošanās;
17.5. izsisti logu vai durvju stikli, norautas logu rāmju vērtnes;
17.6. durvju vērtņu un aizverošo ierīču nenoturība;
17.7. caurtecējumi grīdu pārsegumos sanitāro mezglu vietās grīdas hidroizolācijas bojājumu dēļ;
17.8. plaisas un bojājumi krāsnīs vai dūmvados, kas var izraisīt cilvēku saindēšanos ar dūmgāzēm un apdraudēt mājas ugunsdrošību;
17.9. plaisas un neblīvumi dūmkanālos un to sajūguma vietās ar krāsnīm;
17.10. bojājumi cauruļvados un to sajūgumos ar veidgabaliem, armatūru un ierīcēm;
17.11. dzīvojamās mājas elektroapgādes kabeļa bojājumi, kas var radīt elektroenerģijas piegādes pārtraukumus apgaismei vai radīt ierīču un inženierkomunikāciju darbības traucējumus;
17.12. apkures sistēmas bojājumi apkures sezonā;
17.13. gāzes apgādes sistēmas bojājumi;
17.14. pelējuma sēne un pelējumu veicinoši apstākļi;
17.15. citi šajā punktā neminēti bojājumi, ja to neatliekamu novēršanu paredz normatīvie akti vai ja tie rada būtisku apdraudējumu.

 

Kas ir kopīpašums?

Dzīvokļa īpašuma likums, 4. pants.

Kopīpašumā esošajā daļā ietilpst:

1. dzīvojamās mājas un tās ārtelpu (galeriju, balkonu, lodžiju, terašu) ārējās norobežojošās konstrukcijas (tai skaitā sienas, arhitektūras elementi, jumts, koplietošanas telpu logi un durvis, arī ārdurvis), iekšējās slodzi nesošās konstrukcijas (tai skaitā nesošās sienas un kolonnas, kā arī atsevišķos īpašumus norobežojošās sienas), starpstāvu pārsegumi (tai skaitā siltuma un skaņas izolācijas slāņi), koplietošanas telpas (tai skaitā bēniņi, kāpņu telpas, pagrabtelpas), kā arī dzīvojamo māju apkalpojošās inženierkomunikāciju sistēmas, iekārtas un citi ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistīti funkcionāli nedalāmi elementi, kas nepieder pie atsevišķā īpašuma (tai skaitā atsevišķā īpašuma robežās esošie sildelementi, ja to funkcionālā darbība ir atkarīga no kopīpašumā esošajām inženierkomunikācijām);
2. dzīvojamās mājas palīgēkas un būves, izņemot šā likuma 3. panta trešajā daļā minētās;
3. zemesgabals, uz kura atrodas attiecīgā dzīvojamā māja, ja tas nepieder citai personai.

 

Kas var kļūt par pārvaldnieku?

Persona ir tiesīga veikt pārvaldīšanas uzdevumu daudzdzīvokļu mājā, ja tā ieguvusi dzīvojamo māju pārvaldīšanai nepieciešamo profesionālo izglītību un vismaz ceturto profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošu dokumentu.

Ja pārvaldnieks ir juridiskā persona, dzīvojamo māju pārvaldīšanai nepieciešamā profesionālā izglītība nepieciešama tam darbiniekam, kurš veic līgumā uzdoto pārvaldīšanas uzdevumu attiecīgajā mājā.

Ja daudzdzīvokļu mājas kopējā platība pārsniedz 1500 kvadrātmetrus, dzīvojamās mājas pārvaldīšanai nepieciešamo profesionālo izglītību un vismaz trešo profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošs dokuments nepieciešams:

1. īpašniekam, kurš pats pārvalda sev piederošu dzīvojamo māju;
2. īpašniekam, kuru pilnvarojuši veikt pārvaldīšanas darbības citi dzīvojamās mājas īpašnieki uz Civillikumā noteiktajā kārtībā savstarpēji noslēgta līguma pamata;
3. īpašnieku veidotas dzīvojamās mājas pārvaldīšanas sabiedrības vai biedrības darbiniekam, kā arī pārvaldīšanas sabiedrības vai biedrības biedram, kurš veic attiecīgo pārvaldīšanas darbību un pats ir dzīvojamās mājas īpašnieks.

Profesionālo kvalifikāciju apliecinošs dokuments nav nepieciešams viendzīvokļa mājas pārvaldītājam, kā arī gadījumos, kad daudzdzīvokļu mājas kopējā platība ir mazāka par 1500 kvadrātmetriem un to pārvalda:

1. pats dzīvojamās mājas īpašnieks;
2. dzīvojamās mājas īpašnieks, kuru pilnvarojuši veikt pārvaldīšanas darbības citi dzīvojamās mājas īpašnieki uz Civillikumā noteiktajā kārtībā savstarpēji noslēgta līguma pamata;
3. dzīvojamās mājas īpašnieku veidota dzīvojamās mājas pārvaldīšanas sabiedrība vai biedrība.

 

Kādi ir dzīvokļa īpašnieka pienākumi?

Dzīvokļa īpašuma likums, 10. pants.

Dzīvokļa īpašniekam ir pienākums:

1. piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā;
2. segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus;
3. norēķināties par saņemtajiem pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu (piemēram, apkure, aukstais ūdens, kanalizācija, sadzīves atkritumu izvešana);
4. maksāt uz dzīvokļa īpašumu attiecinātos nodokļus;
5. maksāt nomas maksu par zemes lietošanu, ja dzīvojamā māja atrodas uz citai personai piederošas zemes;
6. saudzīgi izturēties pret kopīpašumā esošo daļu, ievērot tās lietošanas noteikumus, kā arī normatīvajos aktos noteiktās sanitārās, ugunsdrošības un citas prasības, lai neradītu aizskārumu citu cilvēku drošībai un veselībai, apkārtējās vides kvalitātei, un raudzīties, lai šos noteikumus un prasības ievērotu personas, kas iemitinātas viņa dzīvokļa īpašumā;
7. nodrošināt iespēju dzīvokļu īpašnieku kopības vai pārvaldnieka pilnvarotiem speciālistiem veikt dzīvokļa īpašumā darbības, kas nepieciešamas ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistītu komunikāciju, būvkonstrukciju un citu elementu ierīkošanai un normālai funkcionēšanai, kā arī nodrošināt iespēju apsekot atsevišķo īpašumu;
8. pildīt dzīvokļu īpašnieku kopības pieņemtos lēmumus.

 

Kā pareizi organizēt kopsapulci?

1. Dzīvokļu īpašnieku kopsapulci sasauc pēc viena vai vairāku dzīvokļu īpašnieku vai pārvaldnieka iniciatīvas dzīvokļu īpašnieku kopības noteiktajā kārtībā.
   2. Uz dzīvokļu īpašnieku kopsapulci ne vēlāk kā nedēļu pirms tās rakstveidā vai citā dzīvokļu īpašnieku kopības noteiktajā kārtībā uzaicināms katrs dzīvokļa īpašnieks. Uzaicinājumā norāda kopsapulces norises vietu, laiku un darba kārtību.
   3. Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ir lemttiesīga, ja tajā piedalās dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem. Ja uz kopsapulci neierodas noteiktais dzīvokļu īpašnieku skaits, kopsapulce uzskatāma par nenotikušu.
   4. Dzīvokļu īpašnieki, kuri ieradušies uz kopsapulci, reģistrējas dalībnieku reģistrācijas sarakstā.
   5. Dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē tiek ievēlēts kopsapulces vadītājs un protokolētājs.
   6. Kārtību, kādā sasaucamas dzīvokļu īpašnieku kopsapulces un noformējami tajās pieņemtie lēmumi un protokoli, nosaka dzīvokļu īpašnieku kopība.

Taču dzīvokļu īpašnieku kopība lēmumu var arī pieņemt, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci. Šāda lēmumu pieņemšanas kārtība aprakstīta Dzīvokļa īpašuma likuma 20. pantā.

1. Dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības pieņemt lēmumus, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, – aptaujas veidā, ja vien dzīvokļu īpašnieku kopība nav noteikusi, ka attiecīgais jautājums izlemjams tikai dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē.
   2. Ja lēmums tiek pieņemts, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, — aptaujas veidā, pārvaldnieks vai cita dzīvokļu īpašnieku kopības noteikta persona katram dzīvokļa īpašniekam nosūta rakstveida lēmuma par izlemjamo jautājumu projektu un dokumentus, kas saistīti ar lēmuma pieņemšanu, kā arī norāda termiņu, kādā dzīvokļa īpašnieks var rakstveidā balsot „par” vai „pret” attiecīgā lēmuma pieņemšanu. Termiņš nedrīkst būt īsāks par divām nedēļām pēc lēmuma projekta nosūtīšanas. Ja dzīvokļa īpašnieks noteiktajā termiņā nav sniedzis rakstveida atbildi, uzskatāms, ka viņš balsojis pret lēmuma pieņemšanu.
   3. Par balsošanas rezultātiem pārvaldnieks vai cita dzīvokļu īpašnieku kopības noteikta persona sagatavo balsošanas protokolu un piecu darba dienu laikā nosūta to visiem dzīvokļu īpašniekiem. Balsošanas protokolā norāda:
2. lēmuma projekta nosūtīšanas dienu un dzīvokļu īpašnieku balsošanai noteikto termiņu;
3. pieņemto lēmumu un ar to saistītās balsošanas rezultātus;
4. pēc dzīvokļu īpašnieku pieprasījuma – atšķirīgo viedokļu saturu;
5. citas būtiskas ziņas par balsojumu.
6. Ja kāds no dzīvokļu īpašniekiem to pieprasa, pārvaldnieks vai cita dzīvokļu īpašnieku kopības noteikta persona uzrāda pārējo dzīvokļu īpašnieku balsojuma rezultātus.
   5. Kārtību, kādā dzīvokļu īpašnieku kopība pieņem lēmumus, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, aptaujas veidā, nosaka dzīvokļu īpašnieku kopība.

 

Kādas ir mājas pārvaldīšanas obligātās darbības?

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, 6. pants.

Obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības ir šādas:

1) dzīvojamās mājas uzturēšana (fiziska saglabāšana) atbilstoši normatīvo aktu prasībām:

1. dzīvojamās mājas sanitārā apkope,
2. apkures, aukstā ūdens un kanalizācijas nodrošināšana, kā arī sadzīves atkritumu izvešana,
3. dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošana, tehniskā apkope un kārtējais remonts,
4. dzīvojamai mājai kā vides objektam izvirzīto prasību izpildes nodrošināšana,
5. dzīvojamās mājas energoefektivitātei izvirzīto minimālo prasību izpildes nodrošināšana;

2) pārvaldīšanas darba plānošana, organizēšana un pārraudzība, tajā skaitā:

1. pārvaldīšanas darba plāna, tajā skaitā uzturēšanai nepieciešamo pasākumu plāna, sagatavošana,
2. attiecīgā gada budžeta projekta sagatavošana,
3. finanšu uzskaites organizēšana;

3) dzīvojamās mājas lietas vešana;

4) līguma par piesaistītā zemesgabala lietošanu slēgšana ar zemesgabala īpašnieku;

5) informācijas sniegšana valsts un pašvaldību institūcijām.

Citas pārvaldīšanas darbības tiek veiktas atbilstoši dzīvojamās mājas īpašnieka gribai un maksātspējai. Pie tām pieder ar dzīvojamās mājas uzlabošanu un attīstīšanu un šim nolūkam nepieciešamo pasākumu ilgtermiņa plāna sagatavošanu saistītās darbības.